Kiracı ve Ev Sahibi Uyuşmazlıkları Masada

Öztürk, kira ilişkisinde en önemli unsurun yazılı belge, açık irade ve doğru hukuki süreç olduğunu vurguladı.

Adalet Terazisi’nde Kira Hukuku Konuşuldu

“Adalet Terazisi” programında bu hafta, son yıllarda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok karşı karşıya kaldığı hukuki sorunlar gündeme taşındı. Program sunucusu Merve Esersoy Yıldırım, izleyici ve dinleyicilerden gelen sorularla birlikte kira ilişkilerinde merak edilen noktaları Avukat Zeki Can Öztürk’e yöneltti.

Kayseri Talaslı olduğunu belirten Öztürk, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olduğunu ve yaklaşık 5 yıldır Kayseri’de serbest avukatlık yaptığını söyledi. Programda ev sahibi-kiracı ilişkisinin yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki ve güven temelli bir ilişki olduğu ifade edildi.

Kira Sözleşmesi Sözlü de Kurulabilir

Programda ilk olarak kira ilişkisinin temel kavramları açıklandı. Avukat Zeki Can Öztürk, kiraya verenin taşınmazı kullanıma sunan kişi, kiracının ise bu kullanım karşılığında bedel ödeyen kişi olduğunu belirtti.

Öztürk, kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması gerekmediğini, sözlü olarak da kurulabileceğini ifade etti. Ancak ilerleyen süreçlerde uyuşmazlık yaşanmaması için yazılı sözleşmenin büyük önem taşıdığına dikkat çekti.

Sözleşmenin yazılı yapılmaması halinde kira başlangıç tarihi, kira bedeli, artış oranı, depozito ve diğer şartların ispatında ciddi sorunlar yaşanabileceği vurgulandı.

Tahliye Taahhütnamesinde Serbest İrade Şart

Yayının en önemli başlıklarından biri tahliye taahhütnamesi oldu. Öztürk, tahliye taahhütnamesinin kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı beyanı olduğunu söyledi.

Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için kiracının serbest iradesiyle imzalanmış olması gerekiyor. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamelerinin genellikle geçersiz kabul edildiğini belirten Öztürk, bunun sebebinin kiracının o anda evi tutabilmek için baskı altında imza atmış sayılabilmesi olduğunu ifade etti.

Buna karşılık kira sözleşmesinden sonra, hatta bir gün sonra bile imzalanan taahhütnamelerde Yargıtay’ın serbest iradeyi kabul edebildiği belirtildi.

Boş Tahliye Taahhütnamesine İmza Atmak Riskli

Programda tarih kısmı boş bırakılan tahliye taahhütnameleri de konuşuldu. Öztürk, kiracının boş ya da eksik belgeye imza atması halinde ciddi risklerle karşılaşabileceğini söyledi.

Kiracı daha sonra “baskı altında imzaladım” dese bile bunu ispatlaması gerekiyor. Gizli video kaydı almanın hukuka aykırı olabileceğini belirten Öztürk, ancak karşı tarafın bilgisi ve rızasıyla alınan görüntülerin delil olarak kullanılabileceğini ifade etti.

Öztürk, kiracıların okumadan belge imzalamaması, ev sahiplerinin de hukuka uygun şekilde hareket etmesi gerektiğini belirtti.

“İmza Bana Ait Değil” İtirazı Bilirkişiye Gider

Tahliye taahhütnamesinde imzaya itiraz edilmesi halinde sürecin bilirkişi incelemesine gittiği anlatıldı. Öztürk, mahkemenin imzanın gerçekten kiracıya ait olup olmadığını grafikolog bilirkişi aracılığıyla inceletebileceğini söyledi.

Bu incelemede yalnızca imzanın şekline değil, kalem hareketlerine, başlangıç ve bitiş noktalarına, bilek alışkanlıklarına da bakıldığını belirtti. Gerçeğe aykırı imza itirazı yapılması halinde kötü niyet tazminatı gibi sonuçlarla karşılaşılabileceği ifade edildi.

Kira Artışı İçin 5 Yıllık Süre Önemli

Programda kira artışları da detaylı şekilde ele alındı. Ev sahibinin, çevredeki emsal kiralar daha yüksek diye tek taraflı olarak kirayı istediği seviyeye çıkaramayacağı vurgulandı.

Öztürk, kira tespit davası açılabilmesi için kira ilişkisinde 5 yılın dolması gerektiğini söyledi. 5 yıl geçtikten sonra mahkeme, emsal kira sözleşmelerini, taşınmazın durumunu, bulunduğu konumu, binanın özelliklerini ve piyasa şartlarını değerlendirerek kira bedelini belirleyebiliyor.

Ancak mahkeme, taşınmaz boş olarak kiraya verilecekmiş gibi doğrudan piyasa bedeline hükmetmiyor. Eski kiracı lehine “hak ve nefaset indirimi” uygulanıyor.

Aynı Binadaki Her Daire Aynı Kiraya Verilemez

Öztürk, aynı binadaki iki dairenin bile aynı kira bedeline sahip olmayabileceğini ifade etti. Dairenin iç durumu, tadilatı, zemini, mutfağı, banyosu, cam balkonu, ankastre seti ve genel kullanışlılığı kira değerini etkileyebiliyor.

Bu nedenle “karşı komşu 10 bin liraya verdi, benim kiracım da 10 bin lira ödemeli” yaklaşımının her zaman hukuken karşılık bulmayacağı belirtildi.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Gerçek Gerekçe Gerekir

Programda sık karşılaşılan “oğlum gelecek”, “kızım evlenecek”, “Almanya’dan yakınım gelecek” gibi gerekçeler de konuşuldu.

Öztürk, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceğini ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiğini söyledi. Mahkeme, ev sahibinin gerçekten o konuta ihtiyacı olup olmadığını araştırıyor.

Örneğin kişinin başka bir evi olsa bile yeni alınan ev iş yerine daha yakınsa, sağlık gerekçesi varsa veya yetişkin çocuğu için ayrı konut ihtiyacı doğmuşsa mahkeme bunu değerlendirebiliyor. Ancak ihtiyaç iddiası yalnızca kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle kiraya vermek için kullanılıyorsa bu durum hukuken sorun oluşturuyor.

Tahliye Sonrası 3 Yıl Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle mahkeme kararıyla kiracı tahliye edilirse, ev sahibi taşınmazı 3 yıl boyunca başka bir kişiye kiraya veremiyor.

Öztürk, ev sahibinin “ihtiyacım var” diyerek kiracıyı mahkeme kararıyla çıkardıktan sonra taşınmazı başka birine kiraya vermesi halinde tazminat sorumluluğu doğabileceğini belirtti.

Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Kiracı mahkeme kararı olmadan kendi rızasıyla çıkarsa, daha sonra aynı taşınmazın başkasına kiraya verilmesi halinde tazminat talep etmesi zorlaşıyor. Bu nedenle kiracıların baskı altında hareket etmeden önce hukuki destek alması gerektiği vurgulandı.

Yeni Ev Sahibi Eski Sözleşmenin Tarafı Olur

Programda satılan evlerde kiracının durumu da ele alındı. Öztürk, taşınmaz satıldığında yeni malikin doğrudan kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini belirtti. Yani eski sözleşme aynı şartlarla devam ediyor.

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtar göndererek 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini bildirebilir. Bunun dışında kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açma hakkı bulunuyor.

Ancak yeni malikin de ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu şekilde ispatlaması gerekiyor. Taşınmazı yalnızca yatırım amacıyla aldığını beyan etmişse, bu durum kiracı lehine değerlendirilebilir.

Kirayı Geciktirmek Tahliye Sebebi Olabilir

Kiracının kirayı sürekli birkaç gün geciktirmesi halinde ev sahibinin hakları da programda anlatıldı. Öztürk, kira ödeme günü geçtikten sonra kiracının temerrüde düşeceğini, ancak tahliye süreci için bunun resmi şekilde bildirilmesi gerektiğini söyledi.

Ev sahibi, noter aracılığıyla ihtar çekebilir ya da icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya ödeme için 30 günlük süre verilmesi gerekiyor.

Kiracı bu süre içinde ödeme yapmazsa tahliye davası açılabilir. Ayrıca aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa, bu da tahliye sebebi sayılabilir.

WhatsApp Durumu İhtar Yerine Geçmez

Öztürk, kira gecikmelerinde resmi ihtarın önemine dikkat çekti. Ev sahibinin WhatsApp durumunda “kirayı ödemeyenler ödesin” gibi paylaşım yapmasının hukuken yeterli olmayacağını söyledi.

Noter ihtarı veya icra takibi gibi resmi yollarla kiracıya bildirim yapılması gerektiği ifade edildi. Çünkü tahliye davasında önemli olan, bildirimin kiracının eline geçtiğinin ispatlanabilmesi.

Depozito 3 Aylık Kirayı Aşamaz

Programda depozito konusu da ele alındı. Öztürk, depozitonun kanunen 3 aylık kira bedelini aşamayacağını söyledi. Asıl usule göre depozitonun banka hesabına yatırılması gerektiğini belirtti.

Uygulamada ise çoğu zaman depozitonun doğrudan ev sahibine verildiği ve çıkışta son kira bedellerine mahsup edildiği ifade edildi.

Ev sahibi, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmaları depozitodan kesemez. Örneğin normal kullanım sonucu boya eskimesi, kapı kolunun yıpranması gibi durumlar olağan kabul edilebilir. Ancak kırılan kapı, parçalanan duşakabin ya da normal kullanım dışı zararlar depozitodan düşülebilir.

Hava Parası Kanunen Yasak

Yayında hava parası da gündeme geldi. Öztürk, kanunen kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme talep edilemeyeceğini söyledi.

Hava parasının özellikle iş yeri kiralarında görülebildiğini belirten Öztürk, bunun hukuken doğru bir uygulama olmadığını ifade etti. Ancak elden verilen hava parasının geri alınması da ispat açısından oldukça zor.

Böyle bir ödeme yapılmışsa bunun banka yoluyla ve açıklamalı şekilde yapılması ya da yazılı belgeye bağlanması gerekir. Aksi halde ödemenin ispatı güçleşir.

“Başınız Ağrımadan Avukata Danışın”

Program boyunca öne çıkan en önemli uyarılardan biri, tarafların uyuşmazlık büyümeden hukuki destek alması oldu. Öztürk, çoğu sorunun dava aşamasına gelmeden önce doğru bilgiyle çözülebileceğini söyledi.

Ev sahibi ve kiracıların sözleşme imzalamadan, tahliye taahhütnamesi düzenlemeden, kira artışı yapmadan, taşınmazı tahliye etmeden veya ödeme uyuşmazlığı yaşamadan önce hukuki danışmanlık almasının daha sağlıklı sonuçlar doğuracağı belirtildi.

Anlaşma Kültürü Vurgusu

Programda hukuki süreçlerin yanında taraflar arasındaki iletişimin de önemine dikkat çekildi. Öztürk, kira ilişkisinin karşılıklı güvene dayandığını ancak ekonomik şartların bu ilişkiyi zorlaştırdığını söyledi.

Kiracının ödeme gücünü, ev sahibinin de mali beklentilerini açık şekilde konuşmasının birçok sorunu büyümeden çözebileceği ifade edildi. Tarafların inatlaşması halinde davaların uzadığı, yargının yükünün arttığı ve her iki tarafın da maddi-manevi yıprandığı vurgulandı.

Kira İlişkisinde Belge ve İspat Hayati Önemde

“Adalet Terazisi” programında yapılan değerlendirmeler, kira hukukunda en önemli konunun belge ve ispat olduğunu ortaya koydu. Yazılı kira sözleşmesi, hukuka uygun tahliye taahhütnamesi, noter ihtarı, icra takibi, banka kayıtları ve açık beyanlar hem kiracı hem de ev sahibi açısından büyük önem taşıyor.

Programda verilen mesaj net oldu: Kira ilişkisinde sözlü güven tek başına yeterli değil. Tarafların hak kaybı yaşamaması için her adımın yazılı, açık, hukuka uygun ve ispatlanabilir şekilde yürütülmesi gerekiyor.